Usucapião extrajudicial: quando é possível regularizar o imóvel em cartório?

A falta de escritura pública registrada no correspondente Registro de Imóveis é uma dor de cabeça que afeta milhões de proprietários de imóveis em todo o solo nacional. Ter apenas o documento conhecido como "contrato de gaveta" ou recibos informais de compra desvaloriza o patrimônio e cria grandes riscos de perda de posse ou problemas severos de partilhas familiares de bens. Para resolver de forma célere essa precariedade, a legislação brasileira oferece a usucapião extrajudicial.

O que é a Usucapião Extrajudicial?

Instituída pelo Código de Processo Civil de 2015 e regulamentada pelo Provimento nº 65 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), a usucapião extrajudicial é o procedimento administrative que concede a propriedade definitiva ao possuidor do imóvel de forma direta, sem a necessidade de ingressar com uma demanda ou ação judicial.

Todo o trâmite processual ocorre em órgãos cartorários: primeiramente em um Tabelionato de Notas e, no momento posterior, no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição correspondente. A principal vantagem é o tempo de tramitação: o que na via judicial costumava demorar de 5 a 10 anos, no cartório pode ser finalizado em poucos meses.

Requisitos Essenciais para Regularizar pela Via do Cartório

Para obter êxito ao solicitar esse rito célere, o possuidor deve comprovar em conjunto:

• Posse mansa e pacífica: Exercida de forma contínua, ou seja, sem qualquer oposição de terceiros ou de antigos proprietários legítimos registrais;
• Ânimo de dono (animus domini): Comportar-se de fato como se fosse o verdadeiro dono do local (realizando construções, zelando pela conservação e pagando impostos como o IPTU);
• Tempo necessário exigido na lei: O período de exercício possessório contínuo varia entre 2, 5, 10 ou 15 anos, dependendo da espécie jurídica pleiteada de usucapião;
• Ausência de litígio ativo: Se houver resistência justificada ou alguma oposição do verdadeiro dono ou de herdeiros conhecidos, a questão torna-se litigiosa e precisará obrigatoriamente migrar para as instâncias do Poder Judiciário.

O Passo a Passo Simplificado do Procedimento

O processo administrativo segue etapas estruturais bem definidas:

1. Atas de Constatação e Plantas de Engenharia: Contrata-se um engenheiro credenciado para a elaboração do memorial descritivo e planta georreferenciada. Em seguida, o Tabelionato lavrará uma Ata Notarial comprovando oficialmente o tempo e as circunstâncias da posse exercida;
2. Assinatura de Concordantes e Vizinhos: É necessária a assinatura dos confrontantes (vizinhos de divisa físico-geográfica) e de titulares de direitos previstos na matrícula original concordando expressamente com a delimitação do espaço ocupado;
3. Protocolo no Cartório de Registro de Imóveis: O profissional jurídico reúne todos os documentos obtidos e solicita a emissão e abertura de uma nova matrícula individual do bem registrado, contendo agora o nome do titular adquirente devidamente estabelecido.

Importante frisar: segundo a legislação, a presença de um profissional jurídico habilitado é de caráter estritamente de preceito obrigatório, do começo ao fim do processo.

Se você se encontra na posse de um bem não regularizado ou deseja obter maiores detalhes sobre o rito do cartório de notas, os profissionais especializados em Direito Imobiliário do nosso escritório podem guiar você em todas as etapas de regularização de imóveis para proteger juridicamente o patrimônio do seu núcleo familiar.